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20年后,房子是“烂大街”还是“稀罕物”?楼市3大行情透露答案

发布日期:2019-11-06浏览次数:87

除了对健康的关注,以及对家人的关心与爱护,房子可能是被人们注入最大热情与精力的“身外之物”了。其实,究其原因,归根结底有两个:一是受传统安居乐业观念的影响,而且房子又与婚姻、教育等挂钩,所以房子成为了生活的必需品。二是因为这些年在商品属性扩大的影响下,房子可以使得家庭的财富实现增值,使得人们实现财务自由。

但是,如今的房价逐渐达到了历史较高水平,很多人心里也开始不断犯嘀咕,作为一种特殊的商品,难道房价真的一直只涨不跌吗?笔者认为,房子本身没有特异功能,作为一种商品,如同手机、汽车等商品一样,总有价格回落的一天。那么,以城镇化进程结束的年为界限,年后房子是会“烂大街”还是会因为供不应求而仍旧被看作是“稀罕物”呢?在回答这个问题之前,我们有必要看看房地产目前的行情以及可能出现的趋势。

楼市三大行情以及可能演变的趋势

第一,当前楼市现状可以用八个字形容:人地分离,供需错配。

顾名思义,人多的地方,住房和土地供给比较紧张,而人少的地方,住房和土地供给却常常超过合理需求。对于热点一二线城市来说,人口不断涌入,住房需求不断增长,但用于住宅开发的土地却是有限的,所以房价居高不下;对于许多偏离核心区域的中小城市、农村地区来说,受棚改货币化、过度开发建设等因素影响,短期内房价有了明显上涨,但是房子越盖越多,而且还面临人口流出,所以空置情况十分明显,房价缺乏长期有效的支撑。

笔者认为,未来年,人往高处走,人随产业走是人口流动的基本趋势,所以人地分离,供需错配的情况基本还会延续,一二线城市、强三四线城市基本还是供不应求的态势,但绝大多数偏离都市圈、城市群的中小城市出现“烂大街”的情况并非是没有可能的,进入年以来,鹤岗、玉门、乳山等城市已经出现了白菜价一般的房子,这无疑是一个明确的信号。

第二,增速已从高增长状态回归到常态,货币难以持续大规模流入楼市。

高房价问题本质上是货币问题,面对高回报率,过去几年越来越多的个人、企业把资金用来买房囤房。根据统计,过去年,增速平均高达%,年到年甚至接近%,一步步推高了房价水平。但从年开始,增速开始回归个位数。央行数据显示,今年前个月余额同比分别增长.%、%、.%、.%、.%、.%、.%、.%、.%,连以前的零头都赶不上了。显而易见,货币高增速时代结束了。

除此之外,目前发债、房地产信托、银行贷款等融资渠道均受到不同程度的限制,而且新的机制形成后,在降低实体经济融资成本的大环境下,房贷利率却没有下降,进一步释放了资金不会再像以前一样流入楼市的信号。根据央行统计,截至月末,房地产贷款增速连续个月回落,个人住房贷款余额占各项贷款增量的.%,明显低于过去几年%以上的占比。如果没有了资金持续大规模的流入,房价水平自然会回归常态,而房子供不应求的局面也会改善。

第三,现阶段住房格局已经基本稳定,劳动力人口数量渐渐迎来了拐点。

根据如是研究院发布的数据显示,包括商品房、小产权房、保障房、房改房在内,我国城镇住房总面积近亿平方米,那户均面积大概是多少呢?截至年,我国城镇总人口.亿,以三口之家为标准,总户数大概.亿,可以推算出每户住房面积为平方米,人均住房面积平方米。虽然与国家统计局发布的平方米相比,略有差距,但基本可以忽略不计,因为透露的信号已经十分明确了,目前总体不缺房子了,住宅市场的格局已经基本稳定。

其实,房价每一波大涨,背后都有婴儿潮的推动,在住房格局基本稳定的背景下,目前人口周期却渐渐迎来了拐点。根据相关统计,目前劳动力人口(-岁年龄段)整体数量在年达到最高峰值.亿,随后绝对数量逐年下降,年末为.亿人。此外,如今的年轻人更倾向于向经济发达、就业机会更好的城市流动,甚至安家落户。因此,笔者认为,未来年人口集中流入的城市,房子大概率依旧是“稀罕物”,反之“烂大街”也不是没有可能性。

年后,房子是“稀罕物”还是“烂大街”?业内专家一席话点明了房价走势。

基于以上三大行情的分析来看,增速已经回归常态,房子不再是资金的“蓄水池”;住房总量基本趋于稳定,大拆大建的阶段慢慢远去;劳动力人口渐渐迎来拐点,未来人口对住房的真实需求将大大减弱,所以房地产正在迎来拐点。此外,叠加人地分离,供需错配的市场现状,未来年,人口结构和流动趋势则决定了房子究竟是“烂大街”还是“稀罕物”,所以在房价平稳调整之下,楼市也将面临进一步分化。

对此,经济学者马光远表示,虽然城镇化还没有完成,但这并不意味着所有城市的人口都会增加,个城市将会争夺未来进入城市的亿人口,而真正具有投资价值的城市只有%,真正具有投资价值的房子也是%。对此,恒大经济研究院院长任泽平则明确表示,未来新增人口的%将会流入全国个城市群当中。除此之外,房地产大佬冯仑也表达了自己的看法,他认为目前住宅房地产迎来了一个重大拐点,即房子盖得差不多了,现在国家更强调它的居住功能、公共服务功能和福利功能,逐步淡化甚至取消它的投资功能。

因此,通过楼市三大行情的分析,结合业内权威人士的观点来看,年后房子究竟是“烂大街”还是“稀罕物”可以用八个字来总结:因城而定、因人而异。

笔者认为,根据上文专家的“二八理论”来看,未来年,真正属于价值高地的房子基本只分布在北京、上海、深圳、广州,以及杭州、南京、成都等国家中心城市以及区域核心城市,未来年这里的房子基本还是供不应求,所以对于绝大多数人来说仍旧是稀罕物,而随着棚改货币化退出、投机炒房因素离场,人口持续流出,非热点区域的房价逐步下调是大势所趋,出现“烂大街”并非没有可能。

其实,退一步来说,如果具体到个人,单纯讨论房价涨跌没有太大的意义,因为并不是所有人都可以承受大城市的高房价,也不是所有人都会涌入大城市,因此在哪个城市买房,买房还是租房都是因人而异。如今,随着二次房改的推进,共有产权、长租公寓等住房形式纷至沓来,人们有了更多的选择,在大城市里买不起就先租房,在中小城市里则没必要持有太多房子,能够满足自身的需求就足够了。总而言之,不管是买房还是租房,不管是在大城市还是在小城市,生活终归是自己的,只有量力而行,合理负债才能享受属于自己的幸福生活。

  

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