学区房:杭州楼市调控的最大变量_国内楼市_资讯_啊乐特价房

学区房:杭州楼市调控的最大变量

发布日期:2020-09-01浏览次数:13

海南购房须知!
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来源:自媒体

来源:斯文

谁也没有想到,始自年月的本轮调控,一直作为教科书一般的杭州楼市,在火热中良性运行了五年之后,出现了一个无法掌控的最大变量:

学区房。

公民同招政策,就是导致学区房成为楼市调控变量的最大推手,它把大量本来计划走民办、或者考虑国际升学通道的学生,拉回到了公办。

这带来的直接影响,是大量公办学校生源爆表。加上有民办转公办的消息放出,直接导致许多公办学区房二手房价格上涨。

无数的老破小学区房,二手房价格一度超过了武林壹号、信达滨江·壹品等豪宅。

楼市最诡异的一幕,从曾经的个案,变成了如今的普遍现象。

于是,一出大戏开始了。

丨壹

年底,二手房价格已经开始有所松动,一二手房价格趋同,在越来越多的板块开始实现。

公民同招全面实施的消息在年底释放之后,家长们还没行动,还没有弄明白具体会怎样,炒学区房的人,就开始布局了。

年疫情之后,随着公民同招正式实施,这届学生和家长成了新政策的“试验品”:

因为大家都不知道这个政策会怎样,不知道还会有哪些变化,更不敢拿孩子的前途去堵一个不确定的未来。

加上公民同招首次全面展开,政策本身还有许多不成熟和待完善的地方,出现了许多不太好的现象,以及类似文海实验这样的调剂维权事件,给许多家长的三观带来了巨大冲击。

再加上民办师资回归公办,以及各种乱七八糟的八卦满天飞,比如文澜要转公办等,直接促使吉如家园等小区的二手房价格一夜暴涨几十万。

最后,试验的结果,就是让家长们开始笃信一条:买学区房最最安心。

而且,学区房必须提前买,必须尽早落户,变成一表一的学生,才能避免无数的不确定性。

可怜天下父母心,为娃读书最折腾。

丨贰

从年-月开始,与杭州楼市疫情后转暖同步的是,学区房的二手房价格一路上涨。

有些优质学区的房源价格,甚至涨到让人怀疑人生。

买新房时大家普遍看重的立面、景观、户型、装修标准等,甚至因此维权闹事的那些点,在学区房面前简直就是渣渣,一些立面陈旧、户型奇差、没有景观、也没什么物业服务的老破小,也能以动辄八九万甚至十多万一平的价格成交。

它带来了一个全新的楼市现象:本来一二手房价格倒挂开始缩小或趋同的板块,一二手房价差被重新拉大。

比如出现家长维权的下沙文海实验小学,对应的学区房如阳光华城、保利·江语海等,目前价格基本都已开始向着万+迈进,而金沙湖畔的新房均价仅.万/㎡;

星洲二小所在的三墩北,以万科融信·西雅图为代表的学区房,价格开始站上万+,而待售的紫璋台、融信后来补仓的地块,限价还是.万/㎡,更香了;

以求是、学军两大学校为法宝的之江板块,个别楼盘的二手房成交价开始突破万,而珊瑚世纪的叠墅均价也才万出头,性价比就来了;

拥有“胜利+勇进”优质搭配的南星桥,二手房最高成交单价突破了万,拥有崇文的望江新城,御潮府简直就是送钱;

还有安吉路实验学校、保俶塔实验学校和学军小学的老破小房源,最高成交单价也到了-万,几乎碾压全杭州所有豪宅……

在学区房面前,全杭州一手房都有倒挂,全部值得迈入。

丨叁

学区房火爆,对于新房市场的传导效应,立马显现:

公民同招促使学区房需求大增,学区房价格暴涨——导致一二手房价格出现新的倒挂——倒挂红利间接推动新房市场成交火爆——新房供不应求,买不到新房的人流向二手房市场——二手房价格持续坚挺——新房投资属性更强,持续供不应求……

虽然学区房并非市场的决定因素,但是学区房价格暴涨缔造的新的倒挂红利,确实推动了新房市场的热度。

而许多优质学校,学区范围内根本没有新房可售,也是加剧这个矛盾的因素:特别是上城区、西湖区,本来的优质学校如胜利、崇文等,所在的板块已开发完成,新房都已收官,要读这些好学校,只能去买二手房。

没有新房可比价,二手房的定价权,因此牢牢握在房东手里,买家只能服从。

如此一来,一手房和二手房之间,仿佛互相传导的话筒和喇叭:喇叭声音传到话筒放大,话筒声音传到喇叭再放大,如此循环往复。

这,也成为楼市调控里无法预测的最大变量。

丨肆

当然,学区房火热,根本原因还不在公民同招政策,而在于教育资源的紧张。

杭州的适龄儿童新增的数量,大于每年新建学校的数量。

我查了大量数据,把这个背后的矛盾冲突的根源找了出来,它藏在杭州的人口结构里。

▲杭州近三年各年龄段人口变化情况

、杭州-岁的人口,增速远高于其他年龄段人口。

年到年,杭州新增-岁的人口.万,增幅为.%;而同期岁以下人口新增数量为.万,增幅为.%。几乎是前者的两倍。

孩子的数量快速增加,对应的就是学校资源的远远不够。

一个非常有意思的是,年杭州岁以上的老年人口比年增加了.万,许多老人都是以房票的身份来到杭州的。

年,岁以上老人的增量陡降至.万。从这个角度而言,年,是杭州楼市炒房的顶峰。

▲杭州中小学学校、学生数量

、从到年,幼儿园数量新增所、小学新增所、初中新增所,慢于人口增长数量。

以小学为例,目前在校学生约.万人,学校数量所,校均人。但是-年,新增小学学校为所,而新增小学生数量为.万。超出了所学校约.万学生承载量的.万。

所以,大量本来平平的学校生源也爆表,就十分好理解了。各大小学不得不扩大招生规模,年比年校均被迫增加人。

初中也是一样,年底初中数量所,在校学生.万,校均人。但-年学校数量仅增加所,承载学生约.万人,而同期新增学生数量为.万人,缺口也达人。

初中各学校也被迫扩大规模,校均年也比年被迫增加人。

▲杭州随迁子女在校生数量

、随迁子女在校生数量,也在增加。

-年,杭州随迁子女在校学生的数量,也增量.万人。他们,也一样需要校舍。

▲小学读到高中,一大半的人消失了……

、真正的压力在于考高中。

从小学生到高中,一大半的人消失了。这个表格统计出来,现实有些残酷。看到这个表格,可以理解家长们买学区房的良苦用心。

每年的杭州,那可是一半以上的孩子上不了高中了,只能被迫去选择技术类、职业类中专院校。

每一个孩子向上的路,都是一将功成万骨枯。

当世界经济面临修复,当未来依然存在不确定,或是危机、或是机遇,一份对未来经济发展的指引正当时。

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